三十层的高层住宅,拆迁能拆的动吗?无利可图,谁都不想管

原创 2019-11-26 话题分类:金融
摘要: 不知道从何时起,受城市化的影响,人们开始觉得一个城市发展的好不好,就应该看高楼大厦多不多,所以,地标性建筑是越建越高,各大城市也是比着建,可是,国内开发商建的高楼中没有超过33层的,大家可能觉得多建几层是不是就能多卖出去几套?是不是就能赚更多的钱?

不知道从何时起,受城市化的影响,人们开始觉得一个城市发展的好不好,就应该看高楼大厦多不多,所以,地标性建筑是越建越高,各大城市也是比着建,可是,国内开发商建的高楼中没有超过33层的,大家可能觉得多建几层是不是就能多卖出去几套?是不是就能赚更多的钱?

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现在的建筑房产能置换,很重要的一部分要依靠拆迁安置,可是6层的房子拆了,再新盖一个30层的高层住宅是有利可图的,但是现在的30层的高层住宅到了建筑年限,谁来拆呢?谁来进行维护呢?

30层左右的建筑是目前的标准住宅设计,根据每层2.9到3.3米的层高,让高层建筑总高不超过100米,依据建筑设计防火规范,超过100米总高的住宅规范会更严格,所以开发商都是优先按照规范极限做。除了个别城市,如北京的保护天际线让建筑总高在50米左右、重庆由于地处山城建筑可能达到200米左右,绝大多数城市主要是100米总高的住宅。目前,北京、上海甚至全国的棚改项目,回迁安置是主流,其实高层建筑的拆迁比是很小的,房价不断上涨,棚户区改造的成本也会上升,房价越高,改造就越困难。

今天既如此,未来它会更加困难!很多人认为高层建筑拆迁可以通过增加容积率来增加利润。首先,防火规范只会越来越严格,高层建筑的容积率实则有上限。其次,拆除这座建筑物是需要控制城市天际线的,容积率需要控制。第三,未来的利润率将进一步压缩。总而言之,没有利润,在年限到来时不太可能进行拆改。

我国住宅建筑的标准设计寿命就是50年。在建筑设计时,主体结构稳定期和建筑标准寿命是相同的,即50年以后就要依靠业主进行结构维护。你买的商品房,开发商是开发者,但不是你的挡箭牌。如果是建筑外围出了问题,还方便后期维修。要是50年后建筑基础存在问题,要想进行加固,成本是数千万计数的(未来还会更高),最后都算完了可能还不如重新盖一个。

一旦开发商的房产无法被接受,开发商的第一个想法不是提升质量而是撤退。如果这些房产不能退房,将被转手。如果房价下跌,怎么可能还让开发商投资?

高层住宅建筑的拆迁没有大量的利润,就此也可以理解为什么高层住宅社区可能成为未来的低净值人群的安身之处。

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